לאחרונה פנה אליי בחור צעיר, בן מושב, שקיבל המלצה מהאגודה החקלאית להקצאת מגרש לבנייה מרמ"י.

הוא היה נרגש – עד שהחיים הובילו אותו למקום אחר, והבנייה כבר לא הייתה רלוונטית.

"אני רוצה למכור את המגרש", הוא אמר לי, "כמה זה יעלה לי?"

זו שאלה שנשמעת פשוטה, אבל מאחוריה עומד מנגנון חישוב לא טריוויאלי, שכל בן מושב במצב דומה צריך להכיר לפני שהוא מקבל החלטה.

ממה מורכבת עלות המגרש מלכתחילה

כשרמ"י מקצה מגרש, העלות מורכבת משני רכיבים: תשלום עבור פיתוח תשתיות ציבוריות, וערך הקרקע עצמה, כפי שנקבע על ידי שמאי מטעם רמ"י.

על רכיב ערך הקרקע חלות הנחות אזור עדיפות לאומית, כאשר הממשלה היא שקובעת לגבי כל אזור מהי דרגת העדיפות (א' או ב').

באזור עדיפות לאומית א' משלם הזכאי 31% בלבד מערך הקרקע שקבע השמאי, ובאזור עדיפות לאומית ב' – 51% מערך הקרקע.

לשני הסכומים מתווסף מע"מ.

האם קיימת הגבלה על המכירה ? איפה נמצאים התנאים והמגבלות ?

חוזה החכירה מול רמ"י קובע כי אין להעביר זכויות במגרש בטרם חלפו 5 שנים ממועד סיום הבנייה.

אלא שלאחרונה התקבלה במועצת רשות מקרקעי ישראל (פרק 5, סימן ב', 5.4.8(5)) החלטה מחמירה יותר:

מי שחתם עם רמ"י על חוזה חכירה או חוזה פיתוח מהוונים, מחויב להתגורר בנכס 5 שנים ממועד סיום הבנייה, וממילא לא ניתן להעביר בו זכויות לפני שחלפו 7 שנים ממועד סיום הבנייה.

חשוב להדגיש: ההחלטה החדשה חלה רק על קרקעות שהוקצו במכרז או בפטור ממכרז החל מיום 2.11.2025.

על מגרשים שהוקצו לפני מועד זה – כמו זה של הבחור שפנה אליי – ימשיכו לחול הכללים הישנים.

מה קורה כשמוכרים מגרש בטרם נבנה עליו בית ?

זה בדיוק המצב של הלקוח שלי: מגרש שטרם נבנה עליו דבר.

במקרה כזה רמ"י גובה "דמי הסכמה" (המכונים בשובר התשלום הרשמי "היוון") בשיעור מלוא הנחת אזור העדיפות שקיבל הזכאי, בתוספת מע"מ.

הסכום צמוד למדד המחירים לצרכן, לפי המדד הידוע ביום אישור העסקה.

במילים אחרות – ההנחה שקיבלתם בזמנו על ערך הקרקע, אתם למעשה "מחזירים" אותה במלואה אם אתם מוכרים לפני שבניתם.

ואם לאחר שסיימתי לבנות, החלטתי למכור ?

התמונה משתנה כאשר הבנייה כבר הושלמה. במקרה כזה, על כל שנה שחלפה ממועד סיום הבנייה, מקוזז 20% מגובה דמי ההסכמה.

כלומר ככל שעובר יותר זמן ממועד סיום הבנייה ועד חלוף 5 שנים, פוחת גובה תשלום דמי ההסכמה ב 20% בכל שנה.

לצורך הדוגמא, מכירת מגרש שנה לאחר סיום הבנייה – ישולמו דמי הסכמה בשיעור של 80% מהסכום המלא.

מכירת מגרש שנתיים לאחר הבנייה – ישולמו דמי הסכמה בשיעור של 60% מהסכום, וכן הלאה עד לסיום השנה החמישית אז אין מגבלה.

למה חשוב לבדוק את זה לפני שחותמים על כל עסקה

רבים מבעלי המגרשים, אשר קיבלו את הקרקע במסגרת מכרז/פטור ממכרז, שילמו מחיר נמוך יותר מהשווי של אותו מגרש בשוק החופשי. כאשר מוכר מגרש, חותם על הסכם מכר, שהתמורה בו משקפת את מחיר השוק, עליו לדעת שדמי ההסכמה יכולים להגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים, וחובת תשלום דמי ההסכמה מוטלת על המוכר בין אם ידע על כך ובין אם לאו.

מעוניינים למכור מגרש שהוקצה לכם על ידי רמ"י ? רוצים לדעת מהם התשלומים בהם תחוייבו, ומה הסכום שיוותר בידיכם לאחר ניכוי תשלומים אלו ? צרו קשר עוד היום .

עירן אדמוני – משרד עורכי דין מתמחה במקרקעין במרחב העירוני והכפרי.