אורי ואורלי שיפריס קנו בית ביהוד. בחוזה המכר הצהירו המוכרים שהבית נבנה כולו לפי היתר ואין חריגות בנייה. שיפריס מצדם הצהירו שבדקו את הנכס — לרבות מצבו התכנוני ברשויות. בפועל, לא בדקו דבר.
חודש לאחר קבלת החזקה פרץ קצר חשמלי. הם ניגשו לעירייה לצלם את היתר הבנייה — וגילו שהקומה השנייה של הבית כלל לא מופיעה בו. המוכרים הודו: לא דיווחו כדי לחמוק מתשלום ארנונה. למעשה, הם הרסו את המבנה המקורי, בנו בית חדש תחתיו ופתחו את חלל הגג — הכל ללא היתרים.
שיפריס הגישו תביעה. המוכרים טענו: הצהרתם שבדקתם, חתמתם AS IS — האחריות עליכם.
בית המשפט העליון חשב אחרת.
ההלכה שקבע בית המשפט העליון — ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס
ברוב דעות (השופטים סולברג ומלצר, כנגד דעת המיעוט של השופט רובינשטיין) נקבעה הלכה ברורה בשאלה שעמדה במרכז הדיון:
האם ניתן לייחס "אשם תורם" לקונה שהצהיר שבדק את הנכס — אך לא עשה כן — כאשר המוכר ידע על הפגם ולא גילה?
התשובה: לא.
מה קובע סעיף 16 לחוק המכר?
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה — זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."
בית המשפט העליון פירש את הסעיף בשלושה אדנים מרכזיים:
ראשית — הסעיף קוגנטי לחלוטין. המילים "על אף האמור בכל הסכם" אינן מותירות ספק. תניות AS IS, הצהרות שהקונה בדק הכל, ויתור על טענות — כולן חסרות תוקף כשהמוכר ידע על הפגם. כפי שקבע השופט סולברג: "עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'."
שנית — רק ידיעה ממשית של הקונה פוטרת את המוכר. "רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצידו של הקונה — אין בה די כדי להציל את המוכר." כך גם אם הקונה הצהיר שבדק ולא בדק — כל עוד לא ידע בפועל על הפגם, הוא זכאי לתרופות.
שלישית — גם רשלנות של המוכר מספיקה. הסעיף אומר "ידע או היה עליו לדעת" — לא נדרשת הסתרה מכוונת. די בכך שאדם סביר באותן נסיבות היה יודע על הפגם. ולעניין זה, כך נקבע: "אין נפקות אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה — גם אז עליו לגלותה לקונה."
מה קרה בפועל לבני שיפריס?
בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע שחוזה המכר בוטל כדין. המוכרים חויבו בהשבת מלוא התמורה ששולמה, בפיצויים מוסכמים ובהוצאות משפט.
הצהרת הקונים שבדקו את הנכס — לא עמדה להם לרועץ. הטענה לאשם תורם — נדחתה.
כשגם המוכר לא ידע — מי נושא בסיכון?
פסק דין עדכני שניתן בבית משפט השלום בהרצליה (ת"א 29290-12-22) מלמד על המצב ההפוך.
רוכש קנה דירת יד שנייה בת 50 שנה בבת ים. הוסכם שהדירה נמכרת AS IS. הייתה רטיבות ידועה בחדר השינה שמקורה בשכן מלמעלה — ובגינה ניתן כתב אחריות. לאחר קבלת החזקה, במהלך שיפוץ, פתח הקונה תקרת גבס בסלון וגילה רטיבות נוספת שאיש לא ידע עליה.
בית המשפט קבע:
"הן התובע והן הנתבע לא ידעו ולא יכולים היו לדעת — מבלי לשבור את תקרת הגבס — כי קיימת רטיבות בתקרת הסלון. מדובר בשני צדדים תמי לב. השאלה היא מי מהם צריך לשאת בסיכון?"
והתשובה: הקונה.
כאשר המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת על הפגם — סעיף 16 לחוק המכר אינו חל, ותנית ה-AS IS תקפה ומחייבת. "אין לדרוש מהמוכר לשבור קירות ותקרות לפני מכירה."
כשלא הוכחה ידיעת המוכר — התביעה נדחית
פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בבאר שבע (ת"א 56313-12-23) מציג מקרה שבו הרוכשים גילו לאחר קבלת הדירה סימני טרמיטים ורטיבות — אך התביעה נדחתה.
מדוע? כי הרוכשים לא עמדו בנטל ההוכחה.
בית המשפט קבע כמה עקרונות חשובים:
לגבי הטרמיטים: הוכח שמדובר בסימני פעילות היסטורית בלבד — ולא בטרמיטים פעילים. "נגיעות טרמיטים בעבר אינה בגדר אי-התאמה שחלה חובה לגלותה." יתרה מכך, הרוכשים לא הגישו חוות דעת מומחה — כשל ראייתי שפגע קשות בתביעה.
לגבי הרטיבות: אותרה רק לאחר הזזת ארון כבד. "לא חלה על הנתבעים חובה להזיז ריהוט כבד ממקומו כדי לבדוק שאין נזקים לקיר שמאחורי הריהוט."
המסקנה: חובת הגילוי מותנית בידיעה. שני תנאים מצטברים נדרשים: גם קיומה של אי-התאמה — וגם ידיעת המוכר עליה, בפועל או ברשלנות. כשלא הוכח אחד מהם — התביעה נופלת.
מה המשמעות המעשית?
אם אתם מוכרים:
- כל פגם שידוע לכם — גלו אותו, גם אם נראה שולי
- בנייה ללא היתר חייבת גילוי — לא ניתן להסתיר אותה מאחורי חוזה
- הצהרות AS IS לא יגנו עליכם אם ידעתם על הפגם
אם אתם קונים:
- חתימה על AS IS אינה פוטרת את המוכר מחובת גילוי — אם ידע
- אבל: אם גם המוכר לא ידע — הסיכון שלכם
- הכרחי: מהנדס, שמאי ובדיקת היתרי בנייה לפני חתימה
- אם גיליתם פגם לאחר הקבלה — הודיעו למוכר מיד
משרד עורכי הדין עירן אדמוני מתמחה בעסקאות מקרקעין. לייעוץ ראשוני לפני רכישה או מכירה — צרו קשר.