רבים מבעלי הזכויות בנחלות לא באמת מבינים מה היקף הזכויות שלהם בנחלה או במשק החקלאי, במאמר זה, אנסה לתת סקירה קצרה ועניינית שתבהיר את מעמדו של בעל הזכויות ביחס לאגודה, ולרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י").
- מדיניות הקצאת קרקע חקלאית – מדיניות רמ"י כפי שנקבעה בפרק 8 לקובץ החלטות המועצה קובעת כי קרקע חקלאית תוקצה במסגרת של נחלות. עוד נקבע באותו פרק כי עם שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לייעוד אחר, יבוא הסכם החכירה לסיומו והקרקע תוחזר לרשות.
- הסכמי משבצת – על אף העובדה שבקובץ החלטות המועצה, נקבע כי במושב, תוחכר הנחלה למתיישב בתיאום עם האגודה, בפועל במרבית המושבים נחתם חוזה שכירות בין רמ"י לבין האגודה, הסכם שמוכר כהסכם משבצת (משבצת הכוונה לסך השטח שמשכירה רמ"י למושב), אשר מתחדש כל 3 שנים, כאשר מתוקף הסכם זה, מתחייבת האגודה לבסס ולפתח ישוב חקלאי, לדאוג כי הישוב יהיה מאוכלס על ידי מתיישבים חקלאיים שיהיו מאוגדה באגודה, ולגרום לכך שהמשבצת תעובד או שתהיה ראויה לעיבוד על ידי זריעה ו/או נטיעה ולהקמת מבנים למשקים חקלאיים בעצמה ו/או ע"י חברי האגודה. יוצא איפוא שבעל הנחלה יונק את זכותו להתגורר בנחלה ולעבד את הקרקע מתוקף הסכם המשבצת.
- זכויות במקרקעין – חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, מונה רשימה סגורה של חמש זכויות במקרקעין, בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, וזכות קדימה, כאשר סעיף 161 לחוק המקרקעין הנ"ל קובע כי אלו הזכויות הקנייניות היחידות המוכרות במקרקעין.
- אם כן, מהו מעמדו של חבר האגודה, המתגורר בנחלה, מעבד את הקרקע ומשקיע את כספו ? הסכם המשבצת מגדיר את חבר האגודה ומעמדו כבר-רשות בנחלה. כלומר, מתוקף הסכם המשבצת, ותמורת דמי חכירה שנתיים, ניתנת לחבר האגודה הזכות להשתמש בנחלה לצורך הקמת בית מגורים ועיבוד הקרקע. המון פסקי דין נסובו סביב המונח בר-רשות, האם בכלל מדובר בזכות במקרקעין ? האם היא זכות קניינית (זכות יסוד המעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו) התקפה כלפי כולי עלמא או שמדובר בזכות חוזית מתוקף הסכם, והיא תקפה בין הצדדים להסכם בלבד ? סיכומו של דבר, חבר האגודה, מקבל זכות שימוש בקרקע מתוקף הסכם המשבצת, כאשר זכות זו הינה זכות חוזית. כמו-כן כפוף חבר האגודה כבר-רשות להסכם המשבצת בכל הנוגע להעברת זכויותיו בנחלה ובפרט במקרי פטירה.
- חובת מגורים ורציפות העיבוד – סעיף 8.3.2 לקובץ החלטות המועצה קובע כי "חוכר קרקע חקלאית חייב להתגורר בנחלה, לנצלה ולעבדה ברציפות ובקביעות למטרה שלשמה הוחכרה הקרקע", כלומר, חבר האגודה, שכפי שהסברנו בסעיף 4, הוא בר-רשות בנחלה, חייב לגור ולעבד את הנחלה בעצמו. חוק ההתיישבות (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967, אף אוסר שימוש חורג בקרקע
חקלאית, כאשר בתוספת הראשונה לחוק מוגדר שימוש חורג כדלהלן: "העברה או הקנייה של כל זכות שיש למחזיק בקרקע…".
לסיכום, מעמדו של חבר אגודה המחזיק בנחלה, מוגדר לרוב כבר-רשות. זוהי זכות חוזית, המכפיפה את בר-הרשות להסכם המשבצת, ולהבדיל מזכות קניינית, תקפה זכותו של בר-הרשות רק כלפי הצדדים להסכם ולא כלפי כולי עלמא.
במאמר הבא, אסביר על השינוי המתרחש בשנים האחרונות, שבעקבותיו התקבלו במועצת רמ"י החלטות שמחזקות את מעמדו של בעל הנחלה ואף מאפשרות לו לחתום על חוזה חכירה ישיר מול המינהל בנוגע לחלקת המגורים.
בעל זכויות בנחלה / משק חקלאי ? הידעת ?
הסכמים פנים משפחתיים בנוגע להעברת זכויות, לא תמיד מתיישרות עם הוראות הסכם המשבצת ו/או החלטות רשות מקרקעי ישראל. לפיכך ייתכן שההסכם יחייב את הצדדים לו (בני המשפחה), אך לא יחייב את רשות מקרקעי ישראל. אז אל תבצעו שום הסכם פנים משפחתי בנוגע להעברת זכויות מבלי לקבל ייעוץ משפטי .