מבוא

במאמר הקודם סקרנו את מעמדם של בעלי הנחלות, מהות הזכות שיש להם בנחלה ודנו קצת בהגבלות הקיימות מכח הסכם המשבצת.  כידוע,רשות מקרקעי ישראל, החלה לפני שנים בודדות, מהלך שמטרתו עיגון זכויותיו של בעל הנחלה בחלקת המגורים, כך שבעל הזכויות עובר ממעמד של בר-רשות(זכות חוזית) לחוכר(זכות קניינית) בכל הקשור לחלקת המגורים (המשבצת הצהובה).

למה לי לעשות את זה ? 

כדי לעמוד על המשמעות של המהלך, נביא שתי דוגמאות:

1. במרבית הסכמי המשבצת הנהוגים, קיים סעיף המבהיר כי זכות השימוש של חבר האגודה בנחלה אינה חלק מעזבונו. המשמעות, לא ניתן להוריש או לצוות אותה. חרף האמור, בית המשפט העליון במספר פסקי דין קבע כי ניתן להוריש או לצוות זכות השימוש בנחלה ובלבד שאין סתירה בין ההורשה/הוראות הצוואה לבין האמור בהסכם המשבצת. כך למשל, בעל נכס מקרקעין, שהוא בעל זכות בעלות או חכירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, יכול להוריש או לצוות את רכושו למי שיחפוץ ללא הגבלה מכח העובדה שבעלות או חכירה הן זכויות קניינית המעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. לעומת זאת בר-רשות מעצם היותה זכות חוזית (היות וחבר האגודה מקבל את הזכות להשתמש בנחלה מכח הסכם/חוזה המשבצת, הרי שעבירותה של הזכות מוגבלת אף במקרה של פטירה. בנוסף, במרבית הסכמי המשבצת, ישנה הוראה הקובעת כי בפטירת אחד מיחידי בני-זוג שהם חברי אגודה, תעבורנה זכויות השימוש שלו באופן אוטומטי לבן הזוג שנותר בחיים, וזאת אפילו עם המנוח, הותיר ילדים עם בן הזוג (להבדיל מהדוגמא שהבאנו בסעיף 1, שם בת-הזוג יורשת חצי מחלקו של המנוח והילדים את החצי השני).
2.  כידוע, ייעוד הקרקע במושבים הוא חקלאי (כולל חלקת המגורים), בהסכמי המשבצת קיים סעיף שעם שינוי ייעוד הקרקע, ישיב בעל הנחלה את הקרקע למינהל ויקבל פיצוי בגין השקעותיו. סעיף זה יצר חוסר וודאות היות ולכאורה בכל יום, יכול המינהל להגיע ולפנות את בעל הנחלה. המעבר למעמד של חוכר, מבטיח לבעל הנחלה יציבות, היות ובכל הקשור לחלקת המגורים, לא יידרש בעל הנחלה להשיב את הקרקע במקרה של שינוי ייעוד.

הדוגמאות הנ"ל משקפות רק במקצת את היתרונות במעבר ממעמד של בר-רשות לחוכר.  במאמר הבא, נסביר איך וכיצד מבצעים את התהליך מול רמ"י.